Într-un articol anterior am scris despre pașii esențiali ai evaluării. Astăzi vom pune accentul pe doi dintre aceștia, respectiv inspecția imobilului și estimarea valorii.
De ce am ales acest subiect? De foarte multe ori, clientul crede că imediat după finalizarea inspecției imobilului evaluatorul îi poate comunica valoarea acestuia. Însă procesul de estimare a valorii este unul complex, care nu se poate realiza ”pe loc”.
Inspecția imobilului și estimarea valorii sunt două etape distincte, iar cea dintâi are o importanță definitorie pentru cea de-a doua. Știi deja că la data inspecției, evaluatorul preia informațiile din teren (caracteristicile fizice ale apartamentului, de exemplu gradul de finisare sau vechimea, dar și caracteristicile zonei în care acesta este localizat), informații cu ajutorul cărora poate ajunge la valoarea estimată a imobilului. Chiar dacă valoarea imobilului nu este un fapt, ci o opinie autorizată a evaluatorului, noi ne dorim ca aceasta să fie întotdeauna cea corectă. Astfel, noi nu comunicăm o valoare fără parcurgerea tuturor pașilor necesari pentru o evaluare ”ca la carte”.
Estimarea valorii de piață, care este unul dintre cele mai des întâlnite tipuri de valoare (despre acestea vom discuta în articolele următoare) se realizează în baza unei amănunțite analize de piață.
Analiza de piață presupune identificarea și extragerea unor informații detaliate despre imobile similare sau asemănătoare cu cel evaluat, vândute recent pe piață sau oferite spre vânzare. Aceste informații sunt analizate critic și obiectiv de către evaluator și sunt selectate imobilele cu cel mai ridicat grad de comparabilitate, de regulă 3 până la 5 comparabile. Prețurile imobilelor comparabile se ajustează apoi în funcție de deosebirile existente între caracteristicile acestora și cele ale imobilului subiect.
Ajustările prețurilor comparabilelor se fac prin luarea în considerare a diferențelor dintre următoarele elemente de comparație: caracteristici fizice (nivelul finisajelor, suprafața, regimul de înălțime etc.), caracteristici juridice sau localizare. De exemplu, un apartament care este la un etaj intermediar este mai bun în comparație cu un apartament situat la ultimul etaj (motivele cred că le cunoaștem cu toții, amintim doar probleme legate de izolația acoperișului cu precădere la blocurile vechi sau gradul mai scăzut de confort termic). Atât informațiile preluate de la inspecția imobilului cât și întreg procesul de estimare a valorii sunt înglobate apoi într-un raport de evaluare, documentul oficial prin care este comunicată valoarea imobilului.
Prin urmare, ținând cont de cele menționate mai sus, valoarea unui imobil nu se estimează doar în baza inspecției imobilului ci sunt necesare și alte etape. Da, este posibil ca evaluatorul să cunoască foarte bine zona și să poată estima o valoare orientativă la fața locului, dar sunt șanse mari ca, prin nerespectarea tuturor pașilor evaluării, aceasta să nu fie întotdeauna și cea corectă, fapt ce poate avea diverse consecințe, ca de exemplu plata unui avans mai mare la bancă pentru achiziția acelui imobil.
Respectarea riguroasă a tuturor pașilor evaluării și comunicarea valorii corecte doar după o analiză amănunțită a pieței ne-au ajutat să ajungem astăzi compania de evaluare la care clienții apelează mereu cu încredere.
.svg){kind=small}
