Evaluare corectă pentru siguranță financiară
Evaluări Terenuri

Drumurile de acces private si implicatiile asupra valorii proprietatii

Postat de
Doru Dumitru

Dezvoltarile imobiliare din ultimii 20 de ani au condus la aparitia unei problematici noi, respectiv accesul la proprietate realizat prin intermediul drumurilor de acces private. Prin lipsa unor reglementari ferme si clare, de-a lungul anilor au aparut tot felul de probleme juridice privind drepturile asupra drumurilor de acces. Implicit aceste probleme s-au rasfrant si asupra valorii proprietatilor imobiliare, respectiv asupra capacitatii proprietarului de a transfera dreptul de proprietate.

Evaluatorul unei proprietati imobiliare, prin natura muncii sale, pe langa indentificarea proprietatii, analiza dreturilor de proprietate, analiza de piata, trebuie sa identifice si sa analizeze modul de realizare a accesului la proprietate precum si drepturile juridice aferente. Pentru a intelege si a avea o imagine clara asupra accesului la proprietate evaluatorul trebuie sa solicite clientului o serie de documente: plan de amplasament si delimitare (PAD) proprietate si drum de acces, extrase de carte funciara pentru drumurile de acces private si pentru orice alte parcele de teren care se afla intre proprietate si drumul de acces. Aceasta analiza se realizeaza incepand de la limita de proprietate a subiectului evaluarii pana la cel mai apropiat drum public.

In momentul transferului dreptului de proprietate al unei proprietati la care accesul se realizeaza prin intermediul unui drum privat, cumparatorul trebuie sa se asigure ca prin contractul de vanzare cumparare este asigurata una dintre urmatoarele variante:

-        se transfera drept de proprietate pentru cote parti din drumul de acces privat

-        se instutuie servitute de trecere auto si pietonala in favoarea imobilului pe care il cumpara

-        promisiune notariala a dezvoltatorului privind cedarea catre administratia locala a drepturilor de proprietate asupra drumului de acces

Desigur, mai pot fi si alte variante, dar acestea sunt cele mai uzuale. Neasigurarea de catre cumparator a faptului ca va beneficia de drepturi legale asupra drumului de acces privat poate avea implicatii ulterioare, cel mai frecvent la momentul unei revanzari a imobilului. Exista situatii in care vanzarea unui apartament la o perioada de cativa ani dupa ce a fost cumparat de catre actualul proprietar sa fie foarte dificila si sa implice costuri mari suplimentare. Daca drumul de acces privat a ramas al unei persoane fizice sau al unei societati, dupa trecerea unei perioade indelungate, este posibil sa fie dificil de obtinut drepturi asupra acelui drum. Acest lucru se poate realiza prin actiuni in instanta si este un proces relativ indelungat care implica si costuri semnificative. Pe langa acest aspect, apare situatia intretinerii acelui drum care este de fapt in sarcina si grija proprietarului, fara de care nu se pot realiza lucrari autorizate.

Cumpararea unui imobil prin credit bancar aduce implicit nevoia evaluarii acelui imobil de catre un evaluator autorizat. Realizarea unei evaluari, cu implicatiile pe care le presupune, rezolva aceasta analiza a situatiei accesului la proprietate. Din acest motiv, cele mai multe probleme legate de drepturile asupra drumurilor de acces detinute de catre proprietarii imobilelor aferente sunt ale celor cumparate cu cash, care nu beneficiaza de o analiza a celor prezentate anterior de catre un specialist.

Problemele generate de analiza drepturilor asupra drumurilor de acces private este extrem de complexa si necesita cunostinte minimale de natura juridica si de topometrie pentru a putea fi intelese. Redam in cele ce urmeaza cateva exemple de situatii intalnite in practica:

-        accesul de la proprietate pana la drumul public se realizeaza printr-o succesiune de 6-7 drumuri private cu proprietari diferiti (cumparatorul unei asemenea proprietati trebuie sa se asigure ca la momentul cumpararii primeste drepturi de folosinta asupra tuturor acestor drumuri private)

-        intre proprietate si drum mai exista una sau mai mult fasii de teren cu alt proprietar (cumparatorul unei asemenea proprietati trebuie sa se asigure ca la momentul cumpararii primeste drepturi de trecere asupra tuturor acestor terenuri)

-        promisiunea de cedare a drumului de acces dupa finalizarea investitiilor catre administratia locala sa fie una legalizata

Concluzia este ca fiecare cumparator al unei proprietati imobiliare trebuie sa trateze cu mare atentie accesul la proprietatea respectiva si sa se asigure ca odata cu aceasta se transfera si drepturi asupra drumului de acces.

Vrei să citești mai multe articole?

Posibil să fii interesat de

Impozitare
Vești pentru proprietarii de clădiri!
Citește mai mult
Impozitare
Raport de evaluare pentru impozitare – optiune sau obligatie?
Citește mai mult
Proprietăți imobiliare
Apariția platformelor “home sharing” pe piața imobiliară din România
Citește mai mult
Evaluare corectă pentru siguranță financiară