Pașii esențiali ai unei evaluări

Evaluarea unui bun presupune de regulă trei pași principali, foarte importanți:

1.     analiza documentelor și informațiilor primite de la client;

2.     realizarea inspecției (vizionării);

3.     estimarea valorii și redactarea raportului de evaluare.

‍

Între aceste trei etape există o relație de intercondiționare, iar lipsa sau tratarea cu superficialitate a etapelor premergătoare întocmirii raportului final pot conduce la erori în estimarea valorii.

Cei trei pași sunt aceiași pentru orice misiune de evaluare, indiferent de utilizarea acesteia. O evaluare poate fi solicitată pentru mai multe motive, dintre care putem enumera garantarea unui împrumut bancar, determinarea valorii impozabile a unei clădiri, înregistrarea în contabilitatea societății a valorii juste actualizate a activelor, vânzarea sau cumpărarea unui imobil sau a unei afaceri etc.

Având în vedere că la noi în țară cele mai multe evaluări sunt solicitate pentru garantarea unui împrumut, vom exemplifica pașii enumerați mai sus prin prisma unei evaluări în acest scop a unui apartament în bloc.

‍

Astfel, înainte de orice altceva, evaluarea unui bun începe prin primirea solicitării din partea clientului sau, uneori, de la bancă.

Odată cu primirea solicitării de evaluare, de cele mai multe ori sunt transmise și documentele aferente bunului (despre documentele necesare pentru evaluare am scris într-unul dintre articolele precedente).  Dacă departamentul de relații cu clienții constată că sunt necesare documente suplimentare, acestea sunt solicitate persoanei care a transmis solicitarea.

De ce ne sunt necesare documentele? Deoarece pe baza acestora putem verifica situația juridică a apartamentului, putem realiza identificarea exactă a acestuia, dar și a cotelor indivize din părțile comune (drum de acces, grădină, piscină etc.). Toate aceste informații sunt menționate apoi în raportul de evaluare pentru că sunt utile reprezentanților băncii în vederea aprobării creditului.

Înțelegem că obținerea unui credit de la bancă nu este un proces facil pentru client și din acest motiv noi nu ne dorim să îngreunăm și mai mult procesul prin solicitarea repetată a documentelor. De aceea încercăm să venim în întâmpinarea clienților cu lista documentelor necesare încă de la primirea solicitării de evaluare. Astfel, cumpărătorul poate solicita de la început vânzătorului toate documentele, ceea ce face ca timpul alocat acestui pas să fie unul redus.

Dacă documentația este completă, următorul pas este contactarea clientului de către unul dintre evaluatori pentru stabilirea de comun acord a datei și orei inspecției / vizionării apartamentului.

‍

Inspecția reprezintă de fapt munca ”de teren” a evaluatorului. În această etapă, acesta este însoțit de regulă de client sau de o persoană desemnată de acesta. Cu această ocazie, evaluatorul preia informații despre caracteristicile fizice ale apartamentului, ca de exemplu gradul de finisare sau vechimea și structura constructivă a clădirii, dar și caracteristicile zonei în care acesta este localizat. De asemenea, evaluatorul realizează fotografii din interiorul apartamentului și exteriorul blocului, acestea fiind foarte importante pentru susținerea detaliilor preluate anterior. Despre aspectele urmărite la vizionare care pot influența valoarea unui bun vom scrie într-un articol viitor.

Cum spuneam și într-unul dintre articolele precedente, evaluatorii FairValue realizează inspecția cu ajutorului unei aplicații mobile, creată de noi, instalată pe tabletă sau smartphone. În acest fel, informațiile preluate la inspecție sunt transmise în timp real către serverul principal, iar acestea sunt disponibile imediat pentru procesare în cadrul raportului de evaluare, adică următorul pas al evaluării.

‍

Estimarea valorii și redactarea raportului de evaluare este ultimul pas al realizării unei evaluări, pas care înglobează informațiile preluate în cele două etape anterior menționate.

Toate informațiile utilizate în cadrul acestei etape, dar și din cadrul celor anterioare, sunt  însumate într-un raport de evaluare. Procesul de estimare a valorii și conținutul raportului de evaluare vor fi prezentate mai detaliat într-un articol următor.

Respectarea pașilor prezentați mai sus sunt esențiali pentru realizarea unui raport de evaluare la cele mai ridicate standarde, iar noi îi urmăm cu rigoare de peste 17 ani.

‍